房地产行业的“海螺水泥、招商银行、宁波银行”,要出现了

/2020-09-29/
原标题:房地产行业的“海螺水泥、招商银行、宁波银行”,要出现了地产的新时代某地产公司的老板说,三条红线和招拍挂是同等级别的。我对此表示同意,论业务能力,人家确实... ...

原标题:房地产行业的“海螺水泥、招商银行、宁波银行”,要出现了

地产的新时代

某地产公司的老板说,三条红线和招拍挂是同等级别的。我对此表示同意,论业务能力,人家确实强,早早就看明白了。地产我看了一年多,三条红线出来后,又想了好几天,才算看明白。让我们来谈谈未来地产的新时代。先从各个业务属性的理解开始。

1、理解地产行业的属性

房子的价值=土地价值+建筑价值。

开发商是干什么的,开发商就是买了地,盖房子,然后卖房子的。土地这个东西,是个金融品;建筑,是个制造业产品。

在过去的若干年里面,整个行业事实上是一个中长期的城镇化无缝钢管过程,人口的流入带来了土地价值的增值。而建筑是制造业产品,是要折旧的。所以房价出现了长期上行,这主要是土地价值的增值所致,建筑并不带来房价的上涨。

在这样的一个地价驱动的金融资产增值过程中,赚钱的是什么?是囤地,是利用金融杠杆的放大资产增值,是更激进地扩张资产负债表。这不仅地产开发商懂,连炒房的老百姓都懂。

这样的一个过程,带来什么影响?全社会的资产负债表大幅度扩张,金融杠杆提升,“大到不能倒”的信用绑架。

从08年以来,金融系统就一直围绕着这个去杠杆化问题而监管。花了10多年时间,才有些成效,如无风险利率下行、信用违约成为常态,但是到现在还未见收全功。

三条红线,可以理解为去杠杆化进程到了地产开发商行业了。

2、理解地产市场的未来

虽然去杠杆化是地产行业金融问题的一个变化,但是房地产本身的基本面,经过这些年的发展和时代的变迁,已经有很大的变化了。

人口流动问题。这两年,我们应该可以非常清楚地看到,房价(地价)取决于人口的流动。但是中国的人口流动问题,已经发生了根本性的变化了。一线城市人口不再增长,人口结构老龄化问题显著,地域性的人口结构问题明显(如广东浙江以及部分内陆省会才有人口流入)。未来大部分地区不再享有人口流入的红利来推动地价了,甚至某些城市会出现人口负增长的坑(如鹤岗阜新,甚至上海未来的老龄化压力已经呈现)。这意味着房地产的金融属性退潮。

房价问题的另外一个变量是政府。卖地是地方的实质收入重要来源;同时对于政府而言,现有的房产是个巨大的资产包和抵押品。保持房价的稳定,是其基本目标。保持房价稳定,固化泡沫,防止系统性风险是首要目标;在此基础上,逐渐进行收入的替代和风险的化解。具体就是一城一策下的各地动态平衡。可以预期的也是房地产的地价金融属性也是降低。

当房地产的金融属性下降,这意味着什么?房产和开发商更多的将会呈现建筑的制造业属性。因此,这两年,我们看到了,新房和二手房的巨大价格差异呈现。次新房最贵,然后是期房,然后是老房龄的二手房。在同等的土地价值下,建筑折旧和产品力的差异构成了房价的差异来源。

那么对于开发商而言,大家拿着同等的土地,谁能制造出成本更低产品力更强的房子,谁就更好。这就是制造业属性了。而不是过去的谁有更大的杠杆,拿更多的土地等着升值赚最多。

3、理解三条红线的变化

三条红线,是监管对于地产行业去杠杆化的首次监管尝试。其实质就是和开发商说,别想靠杠杆赚钱了,回到制造业吧。土地的钱,不该你赚,你就好好赚个开发建房的钱吧。

这个问题上,实质起到了类似银行的巴三,供应侧改革的环保的作用。用一根绳子卡住扩张,限制产能,将竞争从比谁胆大,回归到谁经营效率更高上来。对于整个行业而言,约束产能之后,高效率企业(头部企业)的竞争优势加大,未来的日子开始好过了。可以显而易见的是,地产行业将会比另外一种形式出现过去的水泥的海螺、煤炭的陕煤、银行的招行宁波的故事。所不同的是,地产行业的集中度更低,提升空间更大;地产行业也并不完全是以大为美,个别大的企业甚至可能被这个游戏规则所吃掉,成为别人的市场份额。

4、理解玩法差异,展望新时代

三条红线宣告的是地产行业从金融属性向制造业属性的转变,去杠杆化进程的开启。这显然是一个新时代的来临。不同地产开发商的玩法不同,未来命运不同。

重规模的公司差于重经营效率的公司。过去激进的公司在未来可能玩不转了,其实就是过去靠拼加杠杆,现在看谁roic高。也就是beta不如alpha。还是前面一句话,同样的土地,谁能更高效率地做出来更强产品力的房子,谁就更好。

但是在这个问题上,市场上目前流行的高周转=高效率。我觉得是需要警惕的。从财务上看,高周转当然更好。但是高周转是以什么代价获得的,这点不同的公司是有差异的。如果高周转是以更低的价格来实现,这个不构成竞争力。更低的价格,甚至往往还代表着更差的产品。这两年的高周转的房子质量,我个人持悲观态度。

同样这个问题可以回到过去银行业的对比,招行和宁波为什么好?是因为在价格上更加激进嘛?价格上的激进行为永远是一种beta而不是alpha,这点其实和扩张资产负债表是类似的。

所以要寻找地产行业的招行宁波,重点不是高周转率的这个金融问题,而是谁能如制造业企业一样,谁能如海螺如恒力一样,建立alpha优势的企业。也就是寻找在三条红线上有优势的制造业alpha企业。

至于代码,熟悉我的同学都知道,我从来不提供代码的。如果大家如我一样,对于地产公司看不清楚,那么现在至少有一点很清楚,监管的三条红线,其实已经帮我们做了简单的好坏区分了。

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